Оформление права собственности на дом и другое

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют собственники зданий или сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Собственник здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. 

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

Иногда ошибка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) может стать источником проблем для правообладателя. Ошибка получается, когда реальные сведения об объекте недвижимости (квартире, земельном участке, помещении и т. д) не идентичны со сведениями ЕГРН. 

Для того чтобы понять, как исправить ошибку, необходимо разобраться в них подробнее. 

Ошибки могут быть ТЕХНИЧЕСКИМИ или РЕЕСТРОВЫМИ. 

ТЕХНИЧЕСКУЮ ОШИБКУ (опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку) может допустить работник Органа регистрации прав в процессе внесения записей в ЕГРН. Тогда данные реестра будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на кадастровый учет или регистрацию прав. Среди самых распространенных технических ошибок – опечатки фамилии, имена и отчества правообладателей и адреса объектов недвижимости. 

Если исправление технической ошибки не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права собственности, она исправляется по решению государственного регистратора прав, то есть самим органом регистрации прав. 

Орган регистрации прав может выявить несоответствие самостоятельно, либо заинтересованное лицо направит или подаст заявление об исправлении технической ошибки. Решение об исправлении технической ошибки также может быть принято судом. 

Во всех случаях техошибка исправляется в течение 3 дней после поступления соответствующей информации, а также со дня её обнаружения. Орган регистрации прав уведомляет об этом все заинтересованные стороны в течение 3 рабочих дней со дня исправления технической ошибки. 

Заявление об исправлении технической ошибки можно подать в МФЦ или офисах Федеральной кадастровой палаты (только тех, адреса которых есть на сайте Органа регистрации прав) Кроме того, можно воспользоваться электронным сервисом на сайте Органа регистрации прав или возможностями «Личного кабинета правообладателя». 

Если недостоверные сведения содержались в документах, которые представлены на кадастровый учет или регистрацию прав, и были воспроизведены в ЕГРН, то это РЕЕСТРОВАЯ ОШИБКА. Например, кадастровый инженер неправильно определил границы участка или площадь здания. В результате границы одного участка пересекли границы другого участка, а площадь дома не соответствует действительности. Если исправление реестровой ошибки не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права собственности, это тоже может быть сделано по решению государственного регистратора прав. 

Чтобы исправить реестровую ошибку, потребуется представить документ, содержащий сведения необходимые для исправления такой ошибки (межевой план, технический план, акт обследования, и т.д.) и подать в МФЦ, офис Кадастровой палаты. 

Документы, содержащие необходимые для исправления реестровых ошибок сведения, могут поступить в Орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия (без участия гражданина). Только при условии, если неверные сведения внесены из документов, поступивших в порядке межведомственного взаимодействия. 

Решение об исправлении реестровой ошибки принимает регистратор. При этом решение об исправлении реестровой ошибки может быть принято регистратором на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. 

Во всех случаях реестровая ошибка исправляется органом регистрации прав в течение 5 дней после поступления документов. 

При подаче заявления об исправлении технической ошибки заявитель вправе по собственной инициативе (но не обязан) представить документы, из которых следует, что в записях ЕГРН была допущена техническая ошибка. 

Решение о необходимости устранения реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков должно содержать дату ее выявления, описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления. 

Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы власти. 

Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков. Спустя три месяца со дня направления указанным лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки о местоположении границ земельного участка орган регистрации прав вправе внести изменения в сведения ЕГРН без согласия его правообладателя. 

В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя земельного участка. 

Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки, рассматриваются в судебном порядке.

Если в ЕГРН есть сведения об объекте недвижимости, то он должен быть на Публичной кадастровой карте (ПКК). 

Если в ЕГРН сведения об объекте недвижимости есть, но отсутствуют границы, то на ПКК он не будет отображаться. В этом случае объект можно будет найти по кадастровому номеру или адресу, а в окне сведений появляется надпись «Без координат границ». В данном случае отображаются только сведения о характеристиках объекта недвижимости. 

Чтобы границы вашего объекта недвижимости отображались на ПКК, необходимо предоставить в Росреестр заявление с приложением межевого (технического) плана объекта недвижимости, подготовленного кадастровым инженером. 

Для удобства пользователей объекты ПКК можно наложить на космические снимки местности. 

Фактическое местоположение объекта может не соответствовать сведениям ПКК из-за технической или реестровой ошибки в сведениях ЕГРН. Чтобы выяснить, действительно ли допущена техническая ошибка, можно обратиться Росреестр. Обращение будет рассмотрено в течение 30 дней.

Для этого нужно подать заявление. Росреестр в течение трех рабочих дней самостоятельно запрашивает необходимые документы в органах государственной власти и органах местного самоуправления. 

Вид разрешенного использования земельного участка изменяется на основании решения уполномоченного органа публичной власти, положения которого действуют до принятия правил землепользования и застройки. 

Правила землепользования и застройки утверждается органами местного самоуправления или органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В них устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. 

При наличии утвержденных правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных законом) вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений о переводе помещения из жилого в нежилое или наоборот. 

Если сведения не внесены в ЕГРН в установленные сроки, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления самостоятельно запрашивает документы в органах государственной власти и органах местного самоуправления. 

В отношении сооружения указывается назначение в соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план (для линейного сооружения указываются сведения в отношении всего сооружения).

В отношении объекта незавершенного строительства в разделе «Характеристики объекта недвижимости» указываются сведения о проектируемом назначении объекта незавершенного строительства, в соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план.

Пересечение границ земельного участка может быть следствием технической или реестровой ошибки. 

ТЕХНИЧЕСКАЯ ОШИБКА (опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка) может быть допущена в процессе внесения записей в ЕГРН. Тогда данные реестра будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на кадастровый учет или регистрацию прав. Среди самых распространенных технических ошибок – неправильные фамилии, имена и отчества правообладателей и адреса объектов недвижимости. 

Если исправление технической ошибки не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права собственности, она исправляется по решению государственного регистратора прав, то есть самим ведомством. 

Техническую ошибку могут выявить госслужащие самостоятельно. Граждане, обнаружившие несоответствия в записях реестра относительно конкретного объекта недвижимости, могут направить заявление об исправлении технической ошибки. Решение об исправлении технической ошибки также может быть принято судом. 

Заявление об исправлении технической ошибки можно подать в МФЦ или офисах Кадастровой палаты или направить в Росреестр по почте. Кроме того, можно воспользоваться электронным сервисом на сайте Росреестра или возможностями «Личного кабинета правообладателя». 

Во всех случаях техошибка исправляется в течение 3 дней после поступления соответствующей информации. Росреестр уведомляет об этом все заинтересованные стороны также в течение 3 рабочих дней со дня исправления технической ошибки. 

Если недостоверные сведения содержались в документах, которые представлены на кадастровый учет или регистрацию прав, и были воспроизведены в ЕГРН, то это РЕЕСТРОВАЯ ОШИБКА. 

Например, кадастровый инженер неправильно определил границы участка или площадь здания. В результате границы одного участка «наехали» на границы другого участка, а площадь дома не соответствует действительности. Если исправление реестровой ошибки не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права собственности, это тоже может быть сделано по решению государственного регистратора прав. 

Чтобы исправить реестровую ошибку, требуется собрать документы, содержащие актуальные сведения об объекте недвижимости, и подать с заявлением в МФЦ, офис Кадастровой палаты или направить в Росреестр по почте. 

Если реестровая ошибка была обнаружена государственными служащими, то документы, необходимые для ее исправления, поступят в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия (то есть без участия гражданина). Решение об исправлении реестровой ошибки также может быть принято судом. 

Во всех случаях реестровая ошибка исправляется Росреестром в течение 5 дней после поступления документов. 

Если исправление технической или реестровой ошибки влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права собственности, ситуация может быть разрешена только в судебном порядке.

Для этого в орган регистрации прав может быть представлен технический план объекта капитального строительства, содержащий информацию о земельном участке, на котором располагается объект.

При уточнении границы земельного участка сведения об объекте капитального строительства, расположенном на нем, вносятся в межевой план земельного участка.

При проведении кадастрового учета изменений сведения о связи между объектом капитального строительства и земельным участком, содержащиеся в межевом/техническом плане, будут учтены в ЕГРН.

Обязательным условием при выборе кадастрового инженера является наличие у него действующего квалификационного аттестата. Уточнить эту информацию можно с помощью государственного реестра кадастровых инженеров. Если в поле «Статус» личной карточки специалиста стоит галочка, значит, инженер имеет действующий аттестат и может вести кадастровую деятельность. Кроме того, реестр содержит информацию о выполненных специалистом работах – сколько было выполнено успешно, сколько отказов или приостановлений ГКУ и ГРП было получено.

Результатом выполнения кадастровых работ является межевой план, технический план, акт обследования.

Постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав производятся на основании заявления представителей государственной власти, местного самоуправления, уполномоченных на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

К заявлению прилагаются разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, технический план здания и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Заявление и указанные документы передаются в орган регистрации прав в срок не позднее 5 рабочих дней с даты принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

При одновременном проведении кадастрового учета и регистрации права собственности на здания или сооружения может осуществляться учет всех машино-мест. Для этого владельцу, чьи права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, достаточно предъявить заявление о постановке на кадастровый учет всех машино-мест и технический план здания или сооружения.

При проведении кадастрового учета многоквартирного дома одновременно производится кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе общего имущества, а также расположенных в этом доме машино-мест. Для постановки на кадастровый учет машино-мест также требуется технический план дома.

Согласование местоположения границ проводится с собственниками смежных земельных участков, в том числе на праве аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Если смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду на срок более чем пять лет, необходимо согласование как с собственником (органом местного самоуправления), так и с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве аренды.

В случае если смежные земельные участки находятся в муниципальной или в государственной собственности до ее разграничения и не предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также в постоянное (бессрочное) пользование либо в аренду на срок более чем пять лет, то согласование местоположения границ таких земельных участков проводится с органом местного самоуправления.

Перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается:

• в границах застроенной территории, в отношении которой действует договор о развитии (для приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории);
• для приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, если площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
• для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, если площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
• для размещения объектов капитального строительства, в том числе для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется:

• в порядке, установленном Правительством РФ, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
• в порядке, установленном органом госвласти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
• в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Для постановки на кадастровый учет земельного участка требуется подготовить межевой план, для учета объекта капитального строительства – технический план. За составлением данных документов необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Межевой/технический план вместе с заявлением о кадастровом учете далее необходимо передать в орган регистрации прав любым удобным способом, например, через МФЦ или с помощью государственных электронных сервисов. 

Срок проведения кадастрового учета составляет 7 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ – 9 рабочих дней. 

Кадастровый учет проводится одновременно с регистрацией права собственности, если объект недвижимости вновь образован или создан. Например, при постройке индивидуального жилого дома, объединении, разделении или сносе объекта капитального строительства, перераспределении земельных участков, образовании двух и более участков в результате раздела земельного участка. 

Единая процедура кадастрового учета и регистрации права занимает не более 10 рабочих дней. При подаче документов через МФЦ – 12 рабочих дней.

Учет изменений земельных участков и объектов капитального строительства проводится на основании:

• заявления о кадастровом учете изменений;
• межевого плана (для земельных участков);
• технического плана (для объектов капитального строительства);
• документа, подтверждающего полномочия представителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

Если объект недвижимости является объектом капитального строительства, то кадастровый учет в отношении него проводится независимо от того, является объект самостоятельным или вспомогательным.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта.

Объекты капитального строительства отличает заглубленный фундамент для прочной связи с землей. Такие объекты невозможно переместить, разобрать или демонтировать без нанесения ущерба конструкции и функциональным составляющим.

Если в отношении объекта недвижимости необходимо получение разрешение на строительство, но разрешительная и техническая документация безвозвратно утрачена, технический план может быть подготовлен на основании декларации, составленной и заверенной в установленном порядке.

При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана обязательно должна присутствовать информация о мерах, предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации, а в «Приложении» технического плана должны содержаться копии документов, подтверждающих данную информацию. Это могут быть справки, письма и другие документы уполномоченных органов и организаций (в том числе обеспечивающих хранение соответствующей документации).

В случае если право собственности на самовольно построенный объект недвижимости признано в судебном порядке, то технический план в отношении такого объекта недвижимости может быть подготовлен на основании решения суда и декларации об объекте недвижимости.

Для подготовки межевого плана кадастровому инженеру требуется кадастровый план территории или кадастровая выписка о соответствующем земельном участке, которую может запросить сам инженер или владелец участка. Межевой план состоит из графической части (в ней воспроизводятся сведения кадастрового плана и указывается местоположение границ участка) и текстовой части (в нее вносятся сведения о земельном участке и согласовании местоположения границ земельных участков).

Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Если это предусмотрено договором подряда, межевой план также подготавливается в форме бумажного документа.

Также обязательной частью межевания является согласование границ с соседями в случае уточнения границ существующего участка или если сведения о границах смежных участков отсутствуют в ЕГРН.

Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. Для согласования местоположения границ привлекаются правообладатели смежных участков или их представители, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Результат согласования оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, а также в случае, если заинтересованные лица или их представители, надлежащим образом извещенные в установленный срок, не представили обоснованные возражения в письменной форме. В этом случае в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. Возникшие в ходе согласования возражения о местоположении границ могут быть сняты путем проведения повторного согласования заново оформленного чертежа. Неурегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке.

Технический план подготавливается в виде электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Если это предусмотрено договором подряда, технический план также подготавливается в виде бумажного документа.

Акт обследования кадастровый инженер составляет в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости – для того, чтобы подтвердить прекращение существования объекта в связи с его гибелью или уничтожением.

Исходя из норм действующего законодательства перепланировка может быть проведена только в отношении помещений.

Сведения о жилом помещении (квартире), конфигурация которого изменена в результате перепланировки, указываются в техническом плане на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Сведения о нежилом помещении могут быть включены в технический план на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части, в котором расположено такое помещение или в установленных законодательством РФ случаях на основании декларации об объекте недвижимости.

Для внесения изменений в сведения ЕГРН о помещении в связи с его перепланировкой собственнику объекта недвижимости или уполномоченному им лицу необходимо представить в орган регистрации прав соответствующее заявление и технический план.